Убыточные метры: почему в России дешевеет жилье

27.03.2019 0

Квартиры на вторичном рынке подешевели в 60% российских городов за пять лет. Почему на стоимость жилья влияет благоустройство и как понять, что с покупкой квартиры лучше подождать, выяснили студенты курса «Как стать дата-журналистом» в Институте «Стрелка» для «Известий».

Студенты проанализировали базу объявлений о продаже жилья с января 2014 по февраль 2019 года сайта Domofond.ru. Сравнили их с данными Росстата о численности населения. В выборку попали 349 населенных пунктов, включая все города от 250 тыс. человек. Там живут ⅗ россиян.

Куда вложить, чтобы не прогадать

Вкладывать деньги в Москву или покупать недвижимость за рубежом? Купить «однушку» на окраине столицы или домик в километре от берега Адриатического моря? Как оказалось, обеим категориям покупателей есть из чего выбирать.

Квартиру не стоит покупать, если в городе:

— идет интенсивное строительство, а в инфраструктуру вливаются бюджетные средства ( ближайшие годы цены могут незначительно снижаться, но затем может начаться рост);

— крупных предприятий больше, чем средних и малых (если следующий виток кризиса приведет к закрытию даже одного крупного завода, это может обрушить локальный рынок жилья);

— мало общественных пространств, в том числе детских площадок, и неразвитая транспортная инфраструктура (в моменте жилье в «городах не для людей» может дорожать, но эти проблемы ускорят падение рынка в кризис);

— нет моря.

Судить о настоящих ценах на недвижимость по объявлениям можно, уверяет руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов: «Реальные цены сделок отличаются на 5–6% от цифр, которые продавцы изначально указывают в объявлениях. В 2017 году этот показатель достигал 10%, а до кризиса, напротив, не превышал трех».

Хата с краю: цены на новостройки снизились в 10 регионах

В целом по стране квартиры на первичном рынке подорожали на 2%, рост продолжится и в 2019 году

Почему дешевеющее жилье это плохо

Возможность заработать — главная причина переезда работоспособного населения. Но для него важны как количество предприятий, так и ширина тротуаров, количество детских площадок и маршрутов общественного транспорта. «Если брать пример Москвы, то после реконструкции улиц увеличился пешеходный поток, стали лучше условия для бизнеса, — объясняет автор блога «Город для людей» Аркадий Гершман. — Для среднего класса, а это люди семейные, важна безопасность среды. Если родители каждое утро отводят ребенка в школу, потому что нет возможности отпускать одного, иначе его сразу собьет машина, то это время люди не работают, их КПД уменьшается и приток в экономику города снижается».

Падение стоимости жилья — явный сигнал, что город начинает терять людей. И дело не только в естественной убыли. Он не привлекает новых жителей и проигрывает конкуренцию.

Мнение урбаниста Гершмана подтверждают данные Росстата. В десятке городов, где недвижимость подешевела сильнее всего, численность населения снижается уже несколько лет. Исключений два: Киров (девятое место, за пять лет население увеличилось на 4,1% — до 507 тыс. 155 человек) и Волгодонск (десятое место, рост 0,9% — до 17 тыс. 729 человек).

Ходовое гнездо: как стать владельцем имения за 10 тыс. рублей

Почему в Ульяновской области старинные усадьбы распродают за копейки

Они отличаются от других аутсайдеров еще и тем, что цены после кризиса там восстанавливаются. В Кирове низшая точка в 38 тыс. 470 рублей за квадратный метр была пройдена летом 2017 года, по итогам февраля цена равняется 40 тыс. 200 рублям. В Волгодонске цены к лету 2018-го упали до 31 тыс. 800 рублей и сейчас составляют 32 тыс. 400 рублей за квадратный метр.

Почему дешевеющее жилье это хорошо

Кроме отъезда работоспособного населения на заработки, есть и другие причины падения цен на недвижимость, в том числе позитивные, отмечает главный редактор Domofond.ru Ирина Филатова: «Например, если жилье в городе было переоценено, то в годы экономической стагнации цены будут корректироваться сильно, чтобы прийти в соответствие со спросом и возможностями покупателей. На рынок могут выйти новостройки экономкласса, и средние цены на жилье снизятся. Наконец, может наступить кризис, когда цены падают по всей стране, как это происходило с 2015 по 2017 год».

Так падали цены на вторичном рынке в Санкт-Петербурге, Сочи и Казани. «В окраинных районах Петербурга шло интенсивное строительство сравнительно доступного жилья, и эта конкуренция влияла и на средние цены на вторичку. Ряд городов получил ощутимые вливания в инфраструктуру, в частности в связи с Олимпиадой и чемпионатом мира (например, квартиры в Сочи и Казани за кризис почти не просели в цене). Где-то, напротив, закрывались производства, и люди покидали города в поиске работы — в этом случае жилье дешевело сильнее, чем в среднем по стране», — говорит Филатова.

Каникулы не в Простоквашино: спрос на подмосковные дачи упал на 23%

Кто-то в новогодние праздники предпочел экономить, другие выбирали камерные отели по принципу «на все готовенькое»

В Минстрое России также считают, что «снижение цен на вторичном рынке может свидетельствовать о том, что меры по стимулированию жилищного строительства, принятые правительством России, сработали». «Поэтапное совершенствование законодательства в сфере долевого строительства, направленное на усиление защиты прав граждан-соинвесторов, вернуло доверие граждан и к покупке жилья на стадии строительства, — уверены в пресс-службе министерства. — Программа субсидирования ипотечной ставки, позволившая приобретать жилье в новостройках по льготной ипотечной ставке, также сделала рынок первичного жилья более привлекательным. Кроме того, с начала 2017 года рыночный уровень процентных ставок по ипотечным кредитам постепенно снижается и уже достиг рекордно низкого уровня. Это делает новое современное жилье доступным для граждан».

Статистику объявлений о продаже жилья в новостройках Domofond.ru ведет только с мая 2016 года и по 186 городам. Так что сравнить докризисный и послекризисный рынок — как со вторичкой — нельзя. Но тренд виден. Можно говорить, что квартиры в новостройках дешевеют чуть более чем в 40% городов (против 60% на вторичном рынке).

Фото: историк.рф«Подслушано Кирово-Чепецк»: На нашем заводе стоимость талона на питание упала со 140 рублей до 98 рублей. В связи с этим хотелось бы задать вопрос руководству. У вас совесть есть? Или, может, вы как-то поясните принятие данной меры? Человек приходит работать с веществами 1-го класса опасности, т.е. опасными для жизни, кислоты, фтор, работа с которыми ведется в промышленных масштабах. Смены по 12 часов, работа в ночь, с промышленными установками. Работа на высоте, в грязи. Какого качества питание можно предложить за 100 рублей? В цену надо заложить стоимость продуктов питания, работу персонала, содержание имущества и, наверно, какую-то маржу. Вы что, отравления ждете? Вы сами себе такие талоны выпишете и будете есть на них каждый день? Анонимно

Среди рекордсменов по скорости падения цен на квадратный метр на вторичном рынке у сервиса есть данные о первичке только по одному городу — Кирову. Там цены на новостройки за последние три года выросли с 42 тыс. 56 рублей до 47 тыс. 318 рублей (+12,5%). За тот же период (май 2016 — февраль 2019 года) на вторичном рынке Кирова квадратный метр подешевел с 45 тыс. 245 рублей до 40 тыс. 197 рублей (-11,1%).

Ускорение недвижимости: жилье в России стало продаваться быстрее

Это связано с оживлением спроса на вторичном рынке

Обобщать и говорить о том, что жилье «в целом» дешевеет в стране, руководитель портала недвижимости отказывается. «Если говорить о вторичном рынке жилья по России в целом, то за период с 2014 по 2019 год цены в расчете за квадратный метр выросли. Если в феврале 2014-го цена предложения на вторичке составляла в среднем 62 тыс. 28 рублей, то в феврале 2019-го — 64 тыс. 171 рубль. Таким образом, повышение составило 3,5%. Но это «средняя температура по больнице». Ситуация в каждом городе уникальна», — настаивает Ирина Филатова.

Моногородам тяжелее всего

Первые три места в рейтинге дешевеющего жилья на вторичном рынке заняли три моногорода: Кирово-Чепецк (-29,1%), Асбест (-29%) и Киселевск (-28%). «Когда у тебя город с развитой экономикой, то опора делается на средний или мелкий бизнес. Это стабильный игрок, который умеет подстраиваться под ценности времени, под спрос и предложение. А если у тебя монопроизводство и комбинат закрылся, то город просто не приспособлен для дальнейшего развития. Его нужно перестраивать как физически, так и психологически», — отмечает Аркадий Гершман.

Надым (-26,2%) и Коркино (-23,5%), также вошедшие в пятерку аутсайдеров, формально моногородами не являются. Потому что не формировались вокруг одного предприятия, где работает большая часть населения. Но у них тоже есть четкая промышленная направленность. В 1967 году в поселке оленеводов Надыме (первое упоминание — XVI век) обнаружили крупное месторождение газа, и сейчас там добывается 11% всего газа в стране.

Фото: www.vk.com/Надым«Подслушано Надым»: Вымирает город — предприятия закрываются, молодежь уезжает. Молодым специалистам негде работать, кроме как на комбинате, который не позволяет им развиваться и строить свое будущее. Илья

На стоимость недвижимости в Надыме, вероятнее всего, повлияло падение цен на газ во время кризиса 2015–2017 годов. В течение 2014 года квадратный метр в городе, пусть и не сильно, дорожал, достигнув к сентябрю пика в 61 тыс. 105 рублей. Затем началось затяжное падение, которое ускорилось в начале 2016 года. К тому моменту годовое снижение цен на российский газ превысило 50%.

Рядом с Коркино, поселением на оживленной дороге между двумя крепостями (первое упоминание — XVIII век), в 1931 году начали бурить второй по глубине в мире угольный разрез. Хотя в городе, оказавшемся на пятом месте в рейтинге дешевеющих городов, есть кондитерская, стекольная и еще несколько фабрик, главное предприятие около разреза закрыли в 2017 году.

Фото: сайт администрации Коркинского городского поселения/www.korkino74.ru«Подслушано Коркино»: С женой занимаемся бизнесом в нашем городе много лет и заметили, что с конца 2018 года продажи очень упали. Неужели наступило то время, когда у людей совсем нет денег? Неужели начался тот самый кризис, о котором говорят последние годы? Анонимно

Киселевск (третье место), как и Коркино (пятое), — города угольщиков. И по графикам видно, что в 2014 году цены на недвижимость в них росли слабее, чем в городе химиков Кирово-Чепецке или Асбесте, возникшем вокруг асбестового месторождения.

Большая сырьевая тройка: нефть, металл и уголь — начала дешеветь еще в самом начале кризиса. Этот процесс корреспондент «Ъ» и научный сотрудник Всероссийской академии внешней торговли Александр Зотин назвал в январе 2015 года сырьевым суперциклом падения.

«Общая причина падения цен на рынке недвижимости — кризис 2015–2017 годов. Но для экономически неблагополучных городов и поселков он стал катализатором и усилил уже существовавшие проблемы и на рынке недвижимости, и в городской экономике в целом», — комментирует главный редактор Domofond.ru Ирина Филатова.

Фото: www.photogoroda.com«Подслушано Киселевск»: Господи, во что вы превратили город Киселевск, первое — он теперь и вовсе не город а Киселевский округ, второе — пылища, грязища, смог. Сегодня 6.01.2016 днем, примерное время около 4 дня, я побывал в центре города около стадиона «Шахтер» я гость города, можно сказать, задохнулся от смога, свисающего над городом, — над округом запах в городе такой, как будто только разрез бахнули. Александр

В 2016 году была принята федеральная программа развития моногородов. Ее основной целью как раз было снизить их зависимость от работы градообразующих предприятий. Поселениям выделяют субсидии, а на местах обучают специалистов, в том числе развитию общественных пространств. Динамика цен на недвижимость позволяет сделать три вывода.

Во-первых, в некоторых моногородах субсидии если не спасли, то по крайней мере улучшили ситуацию. Во-вторых, рост цен на недвижимость скорее связан с вложениями в промышленность. В-третьих, самые успешные моногорода — те, которые имеют выход к морю. Это видно и по распределению дорожающих и дешевеющих городов на карте в начале статьи.

Фото: www.asbest.name«Подслушано Асбест»: Здравствуйте, жители Асбеста, вот подскажите, пожалуйста,тут хоть что-то имеется у вас, в городе, кроме исключительных моментов, когда попадаются красивые девушки. Места для развлечений отсутствуют либо есть, но столь убогого обслуживания я еще не видел). Вот чем тут можно заниматься вечером, когда есть свободное время? Город-стакан. Все либо пьют, либо делают вид, что что-то делают. Наша компания тут ненадолго, слава богу, если быть честным. P.S. Крик души, жалко молодое поколение, проживающее именно в этом городе, бегите, пока есть возможность. Дмитрий

Рекордсменами по росту цен на вторичном рынке жилья стали судостроительный Северодвинск (+30,6% — до 68 тыс. 625 рублей ) и Каспийск (+18,2% — до 43 тыс. 920 рублей), где строят новый военный порт. Оба они получили субсидии по программе поддержки моногородов, которую продлили до 2036 года.

Делать однозначные выводы как по успехам программы развития моногородов, так и по рынку жилья в целом пока рано. «Рынку недвижимости России еще нет и 30 лет. И за это время, к сожалению, не было даже десяти спокойных лет без дефолтов и кризисов», — напоминает Ирина Филатова из Domofond.ru.

Источник: iz.ru